G. Grondbeleid

Het grondbeleid van de gemeente is vastgelegd in de nota Grondbeleid 2024 - 2028. Op 21 december 2023 is deze nota door de gemeenteraad vastgesteld. De hoofdlijnen van deze nota zijn:

• Het grondbeleid is dienend aan het ruimtelijk beleid voor wonen, werken en recreëren;
• Er wordt bij voorkeur een situationeel grondbeleid gevoerd;
• Er worden marktconforme prijzen gehanteerd.

Per 1 januari 2024 is de Omgevingswet (met de Aanvullingswet Grondeigendom en bijbehorend Aanvullingsbesluit Grondeigendom) in werking getreden. Deze Aanvullingswet regelt de integratie van regels over grondbeleid in de Omgevingswet van een aantal instrumenten, te weten voorkeursrecht, onteigening, landinrichting en kavelruil in het landelijk gebied. Deze waren geregeld in de Wet voorkeursrecht gemeenten, de Onteigeningswet en de Wet inrichting landelijk gebied. Daarnaast maakt het de toepassing van de privaatrechtelijke faciliteit van kavelruil ook mogelijk in het stedelijk gebied. Tot slot is er een aanpassing van de regeling voor grondexploitaties in de Omgevingswet tot een regeling voor kostenverhaal die ook toepasbaar is bij organische gebiedsontwikkeling. 

De Omgevingswet biedt gemeenten verschillende mogelijkheden om invloed uit te oefenen op gebiedsontwikkelingen. De Omgevingswet kent hiervoor een privaatrechtelijk spoor (de anterieure overeenkomst) en een publiekrechtelijk spoor (het kostenverhaal met en zonder tijdvak). In beide sporen kan de gemeente naast de eisen in het omgevingsplan, ook kwaliteitseisen stellen ten aanzien van de woningcategorieën (sociale huurwoningen, sociale koopwoningen en particulier opdrachtgeverschap) en eisen stellen ten aanzien van de uitvoering, bijvoorbeeld duurzaamheidsvereisten. Binnen de gemeente Brummen wordt er zoveel mogelijk gebruik gemaakt van anterieure overeenkomsten waarin de afspraken met initiatiefnemers worden vastgelegd. Waar dat nodig is, wordt ook het kostenverhaal met en zonder tijdvak ingezet om invloed uit te kunnen oefenen op de gebiedsontwikkeling en (een deel van de) gemeentelijk kosten te verhalen.

De gemeente voert op verschillende locaties een faciliterend grondbeleid. Voorbeelden zijn de schoollocaties in Brummen en brandlocatie Ambachtstraat in Brummen.
Waar de gemeente een actief grondbeleid voert (grond in bezit heeft dat voor rekening en risico van de gemeente wordt getransformeerd naar bouwrijpe grond), moet een grondexploitatie worden vastgesteld door de Raad. Er zijn 7 actieve grondexploitaties. Bij elkaar opgeteld hebben deze 7 grondexploitaties een financieel tekort. Conform de Commissie Besluit Begroting en Verantwoording provincies en gemeenten moet voor verliesgevende grondexploitaties een verliesvoorziening gevormd worden. Deze verliesvoorziening bedraagt € 6,951 miljoen en is opgenomen in de jaarrekening 2023.

Onderbouwing van de geraamde winstneming
De gemeente Brummen kent in aanvulling op de begroting en de jaarrekening het meerjarenprogramma grondexploitaties (MPG). Het MPG is een rapportage waarmee informatie wordt gegeven over de voortgang van gebiedsontwikkelingen binnen de gemeente. Dit betreft  de eigen gemeentelijke grondexploitaties. In het MPG wordt teruggekeken op het afgelopen jaar, maar ook vooruitgekeken naar de komende jaren.

Winsten worden pas verwerkt in de jaarrekening als deze met voldoende zekerheid vaststaan en dus zijn gerealiseerd. Er worden geen winsten vanuit de grondexploitatie in de jaarschijven van de begroting opgenomen. Voor winstneming geldt de percentage of completion (Poc)-methode. Voor zover gronden zijn verkocht en opbrengsten zijn gerealiseerd kan tussentijds naar rato van de voortgang van de grondexploitatie winst worden genomen.
Verliezen worden direct volledig genomen als deze bekend zijn. Dit betekent dat bij de verwachting van een verlies direct een voorziening getroffen moet worden. 

Winsten en verliezen worden verrekend met de bestemmingsreserve Grondexploitatie.

Uitgangspunten voor de risicobepaling
Bij de jaarlijkse actualisatie van het MPG wordt per complex een analyse gemaakt van de risico's. Deze worden geclassificeerd naar kans van optreden (risicoklasse) en impact (risicobedrag). De specificatie per complex is te vinden in bijlage 2 van het MPG: Risicoanalyse. 

In de paragraaf Weerstandsvermogen en risicobeheersing nemen we het totale risicobedrag op. De bestemmingsreserve Grondexploitatie dekt dit risico voldoende af.

Binnen de gemeente zijn 5 actieve grondexploitaties, waarmee woningen worden gerealiseerd. Op dit moment worden er woningen gebouwd op het Elzenbos II (afrondende fase) en wordt er verkend of de 10 grote kavels op Elzenbos III herontwikkeld kunnen worden naar een ander (woningbouw)programma. Indien dit leidt tot het aanpassen van de plannen, dan wordt dit separaat aan de Raad voorgelegd.

In september 2023 heeft de gemeenteraad het gewijzigde plan Graaf van Limburg Stirumplein vastgesteld. Het plan gaat uit van realisatie van 59 appartementen.

Naast de actieve grondexploitaties, heeft de gemeente een faciliterende rol bij verschillende woningbouwlocaties. Er zijn ontwikkelingen gaande in Laag-Soeren, aan de Loenenseweg in Eerbeek en de Akkergeelster in Brummen.

In het centrum van Brummen zijn een aantal particuliere initiatieven, waar  woningen worden ontwikkeld (brandlocatie Ambachtsstraat, brandlocatie Markt, Discus/hoek Leliestraat-Ambachtstraat en aan de hoek Cromhoutstraat/Arnhemsestraat).

Op dit moment is op de Hazenberg in Brummen nog 1 kavel in de verkoop, welke in optie is. Dit zal leiden tot een verkoop in 2024.
Op het Burgersterrein in Eerbeek wordt op dit moment uitgegaan van het laatst door de gemeenteraad besloten plan: een regulier bedrijventerrein. Dit is namelijk nog steeds het geldende juridisch kader. Verdere ontwikkelingen zullen eind 2024 volgen en nader worden onderzocht.

In 2020 is verzocht om Elzenbos II CD, III West en III Oost integraal te herontwikkelen. Voor Elzenbos II CD wordt op dit moment gebouwd (de eerste woningen zijn al opgeleverd). Voor Elzenbos III is het proces opgestart om tot een stedenbouwkundig plan te komen.

Op het Kerstenterrein in Eerbeek geldt een grondexploitatie die is gebaseerd op de mogelijkheden van het bestemmingsplan, zijnde commerciële voorzieningen (zonder woningen) of een park. De gemeenteraad heeft (nog) geen keuze gemaakt welke variant het wordt. Wel heeft de gemeenteraad het Woonkader Eerbeek vastgesteld, waarin is opgenomen dat er geen woningen worden gerealiseerd op het Kerstenterrein in verband met de aanwezige hindercirkels.

Voor het totaal van de in exploitatie zijnde complexen kan van het verloop in 2023 en de nog te maken kosten en nog te realiseren opbrengsten het volgende overzicht worden weergegeven: